Ação de usucapião: o que é, tipos, requisitos e como fazer?
Morar em um imóvel por anos sem ter a escritura no seu nome é mais comum do que parece e tem solução jurídica. A ação de usucapião existe exatamente para garantir sua propriedade com respaldo legal.
Você vive em um imóvel há anos, cuida do lugar, paga os impostos e o trata como seu. Mas, sem a escritura registrada em cartório, a lei ainda não reconhece você como proprietário.
Essa incerteza tem consequências reais: na hora de vender, de usar o imóvel como garantia bancária ou de deixar o bem para os filhos, a ausência de titularidade pode travar tudo.
A ação de usucapião é o instrumento jurídico criado para resolver exatamente essa situação, transformando anos de posse legítima em propriedade definitiva, com escritura no seu nome e segurança jurídica plena.
O VLV Advogados, reconhecido como referência na área de direito civil e regularização imobiliária no Brasil, preparou este guia completo para explicar como dar os primeiros passos para regularizar o seu imóvel.
Sabemos que questões jurídicas geram dúvidas, e entender seus direitos é o primeiro passo para agir com segurança. Se quiser orientação personalizada sobre o seu caso: Clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados.
Desse modo, pensando em te ajudar, preparamos este artigo no qual você aprenderá:
O que é a ação de usucapião?
A ação de usucapião é o processo jurídico pelo qual uma pessoa que usa e cuida de um imóvel de forma contínua, pacífica e com intenção de dono pode ter a propriedade desse bem reconhecida oficialmente, pela Justiça ou diretamente em cartório.
Ao final, o imóvel passa a estar registrado em seu nome, com escritura definitiva, e você passa a ter o direito de vender, financiar ou transferir o bem legalmente.
Uma novidade importante para quem comprou imóvel com contrato informal:
Em março de 2026, a 3.ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por unanimidade, que o recibo de compra e venda pode ser reconhecido como justo título para fins de usucapião ordinária (REsp 2.215.421/SE, julgado em 10/03/2026).
Isso significa que a ausência de escritura pública não impede, por si só, o pedido de usucapião, o que beneficia diretamente quem adquiriu imóvel com contrato de gaveta. A decisão tem efeito vinculante para todos os tribunais do país.
Essa situação chega com frequência ao VLV Advogados: clientes que compraram imóveis há mais de dez anos com um simples recibo e só descobriram a irregularidade ao tentar vender ou deixar o bem para os filhos.
Entender quanto tempo demora a ação de usucapião e quais caminhos estão disponíveis é o primeiro passo para planejar a regularização.
Quando cabe ação de usucapião?
A ação de usucapião cabe quando o possuidor de um imóvel reúne, de forma simultânea, todos os requisitos gerais exigidos pela legislação brasileira:
Posse mansa e pacífica: o uso do imóvel ocorre sem oposição ativa do proprietário registrado ou de terceiros.
Posse contínua e ininterrupta: a ocupação não foi abandonada durante o prazo mínimo exigido pela modalidade.
Animus domini: você age como dono, cuidando do imóvel, pagando tributos e realizando melhorias.
Prazo mínimo de posse: de 2 a 15 anos, conforme o tipo de usucapião.
Imóvel privado: bens públicos não podem ser usucapidos, conforme o artigo 102 do Código Civil e o artigo 183, parágrafo 3.º, da Constituição Federal.
Saiba mais sobre os requisitos para a usucapião em nosso vídeo:
Um erro frequente é acreditar que pagar o IPTU regularmente já garante a propriedade do imóvel.
O pagamento do imposto é um bom indício de posse, mas não substitui o registro em cartório. Somente a escritura devidamente registrada confere a titularidade legal.
Vale atenção a um limite importante: imóveis situados em Áreas de Preservação Permanente (APP) também não admitem usucapião.
O STJ reafirmou esse entendimento em dezembro de 2025 (REsp 2.211.711/MT), mesmo nos casos em que a posse ultrapassa 20 anos.
“Muitas pessoas chegam ao escritório após anos pagando IPTU de um imóvel que juridicamente ainda não é deles. A usucapião é a forma mais eficiente e definitiva de regularizar essa situação, especialmente com as mudanças legislativas recentes, que simplificaram bastante o processo”, observa o Dr. Luiz Vasconcelos Jr. (OAB/SP 441446).
Quais são os tipos de usucapião?
Existem diferentes modalidades de usucapião previstas na legislação brasileira, cada uma com requisitos e prazos próprios.
Conhecer o tipo certo é fundamental para saber se você tem direito e qual o melhor caminho a seguir.
Usucapião extraordinária e ordinária
A usucapião extraordinária, prevista no artigo 1.238 do Código Civil, exige 15 anos de posse contínua, pacífica e com animus domini.
Esse prazo pode ser reduzido para 10 anos se o imóvel for utilizado como moradia habitual ou se houver obras de caráter produtivo.
Ela não exige justo título nem boa-fé, o que a torna a modalidade mais acessível para quem não possui nenhum documento formal sobre o imóvel.
A usucapião ordinária, prevista no artigo 1.242, exige 10 anos de posse com justo título e boa-fé, reduzidos para 5 anos em situações específicas.
Com a decisão do STJ de março de 2026, o recibo de compra e venda passou a ser aceito como justo título, ampliando o acesso a essa modalidade para quem adquiriu o imóvel de forma informal.
Usucapião especial urbana, rural e familiar
A usucapião especial urbana está prevista no artigo 183 da Constituição Federal e no artigo 1.240 do Código Civil.
Aplica-se a imóveis urbanos de até 250 m², com 5 anos de posse utilizada como moradia habitual, desde que o requerente não seja proprietário de outro imóvel.
A usucapião especial rural, prevista no artigo 1.239, exige 5 anos de posse em área rural de até 50 hectares, com uso para moradia e trabalho da própria família.
A usucapião familiar, inserida pelo artigo 1.240-A do Código Civil, tem o menor prazo: apenas 2 anos.
É destinada ao cônjuge ou companheiro que permanece no imóvel após o abandono de lar pelo outro, desde que o bem não ultrapasse 250 m² e o requerente não possua outro imóvel.
Por envolver a dissolução de uma relação afetiva, essa modalidade frequentemente se relaciona com questões de direito de família, e pode ser tramitada em conjunto com processos de separação ou divórcio.
Como entrar com uma ação de usucapião?
Para iniciar uma ação de usucapião, o primeiro passo é identificar a modalidade que melhor se enquadra à sua situação e reunir as provas de posse.
O processo pode seguir dois caminhos: a via judicial ou a via extrajudicial, diretamente em cartório. A escolha certa faz diferença no prazo, no custo e no nível de esforço exigido.
Via judicial
A via judicial é indicada quando há conflito entre as partes, confrontantes desconhecidos, documentação incompleta ou qualquer tipo de oposição ao pedido.
O processo tramita perante o Poder Judiciário e pode levar de 2 a 10 anos, conforme a complexidade do caso, a região e a disponibilidade do cartório para notificações.
O passo a passo pela via judicial:
- Consulta jurídica para identificar a modalidade de usucapião adequada ao seu caso
- Levantamento de documentos: certidão de matrícula do imóvel, planta e memorial descritivo, comprovantes de posse (contas, recibos, fotos), documentos pessoais e certidões negativas de débitos
- Ajuizamento da ação com petição inicial assinada por advogado
- Citação do proprietário registrado, dos confrontantes e dos entes públicos
- Fase de provas: depoimentos, perícias técnicas e oitiva de testemunhas
- Sentença judicial e registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis
A assistência de um advogado especializado é indispensável nessa via. Falhas formais na petição ou na instrução documental podem levar ao indeferimento do pedido, comprometendo meses de espera.
Via extrajudicial: diretamente no cartório
A usucapião extrajudicial está prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos e permite que o processo seja conduzido diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem a necessidade de ação judicial, quando não há conflito entre as partes.
Com a reforma do Código Civil aprovada em 2025, a via extrajudicial ficou ainda mais acessível: o silêncio dos vizinhos e demais interessados, após notificação formal e decorrido o prazo legal, passa a equivaler a concordância.
Isso elimina o principal obstáculo que travava processos em cartório por meses, já que antes a ausência de uma única assinatura era suficiente para paralisar tudo.
O prazo médio da via extrajudicial, em casos sem contestação, fica entre 6 meses e 1 ano, bem abaixo do que se observa na via judicial. Os documentos exigidos incluem:
- Requerimento assinado por advogado (obrigatório por lei)
- Ata notarial lavrada em Cartório de Notas
- Planta e memorial descritivo assinados por engenheiro ou arquiteto
- Certidões negativas de débitos e de ações judiciais
- Comprovantes de posse (contas, recibos, fotos, contratos)
O VLV Advogados atende em todo o Brasil e conduz processos de usucapião extrajudicial com acompanhamento completo, do levantamento documental ao registro definitivo, inclusive de forma 100% remota.
Quanto custa entrar com uma ação de usucapião?
O custo de uma ação de usucapião varia conforme a via escolhida, o valor do imóvel e a complexidade do caso. Não há um valor fixo, mas é possível entender os componentes financeiros envolvidos em cada caminho.
Na via judicial, os custos incluem:
- Honorários advocatícios (geralmente calculados como percentual do valor do imóvel)
- Custas processuais e emolumentos de cartório
- Eventuais despesas com perícias técnicas e laudos
Na via extrajudicial, os custos tendem a ser menores e mais previsíveis:
- Emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis (calculados com base no valor do imóvel)
- Honorários advocatícios obrigatórios
- Ata notarial e despesas com a planta técnica
Em ambas as vias, quem não tem condições financeiras pode solicitar a gratuidade judiciária ou a isenção dos emolumentos extrajudiciais, conforme as regras de cada estado.
Um benefício frequentemente esquecido: por ser uma forma originária de aquisição da propriedade, a usucapião não gera incidência de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e eventuais dívidas ou ônus que pesam sobre o imóvel no nome do antigo proprietário não se transferem ao novo dono.
Qual o valor da causa em uma ação de usucapião?
O valor da causa em uma ação de usucapião corresponde ao valor de mercado do imóvel no momento do ajuizamento.
Esse valor é declarado na petição inicial e serve de base para o cálculo das custas judiciais. Um advogado especializado pode orientar a melhor forma de apurar e apresentar esse valor de acordo com o caso concreto.
Conhecer os custos é importante, mas entender o retorno é ainda mais: segundo dados do mercado imobiliário, imóveis sem escritura podem valer até 50% menos do que imóveis regularizados.
Quem não regulariza o imóvel fica sujeito a não conseguir financiamento bancário, enfrentar dificuldades para vender, bloquear a transmissão da herança para os filhos e perder o direito a uma indenização justa em caso de desapropriação.
Segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional, mais de 30 milhões de domicílios urbanos no Brasil estão sem escritura registrada, o que mostra a dimensão do problema e a importância de agir.
Regularize seu imóvel: o que já é seu merece ter o seu nome
Ter um imóvel sem escritura é conviver com uma insegurança silenciosa. A boa notícia é que o direito brasileiro oferece caminhos acessíveis para regularizar essa situação, seja pela Justiça ou pelo cartório, e as mudanças recentes na legislação favorecem quem decide agir.
A análise individual de cada caso é indispensável: o tipo de usucapião mais adequado, os documentos necessários, a via mais eficiente e os custos envolvidos dependem das características específicas do imóvel e da sua história de posse.
Com uma equipe especializada em direito civil e regularização imobiliária, o VLV Advogados atende em todo o Brasil, com consultoria presencial e online, e já orientou centenas de clientes na regularização de imóveis por meio da ação de usucapião.
Se você tem dúvidas sobre ação de usucapião, fale com um advogado especialista. O VLV Advogados atende em todo o Brasil e está pronto para analisar o seu caso. Clique aqui para falar com um especialista do VLV Advogados!
Artigo de caráter meramente informativo elaborado por profissionais do VLV Advogados
Sobre o autor
Dr. Luiz Vasconcelos Jr. é advogado familiarista (441446 OAB/SP), cogestor do VLV Advogados, membro Associado do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFAM). Possui capacitação pela AASP em questões de direito civil, especialmente direito das famílias/sucessões e pela PUC/RJ em alienação parental e perícias psicológicas.
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