Usucapião Extrajudicial: Como é feito e Quais os requisitos?

Entenda agora mesmo como funciona a usucapião extrajudicial e quais são os requisitos para solicitá-la

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A usucapião extrajudicial é uma ação que ocorre no cartório. No entanto, antes dos atos no Cartório de Registro de Imóveis, é preciso fazer a lavração da Ata Notarial no Tabelionato de Notas.

No entanto, para que ela aconteça, legalmente, é necessária a existência de justo título e boa-fé, e não pode haver causas suspensivas ou que impeçam a existência da usucapião, por parte do agente da ação.

O Novo Código de Processo Civil acrescentou o artigo 216-A à Lei de Registros Públicos. Assim, a partir daí, abriu-se a possibilidade de ações de usucapião serem realizadas pela via cartorária. Validando, assim, a modalidade extrajudicial.

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O que é usucapião?

Usucapião é o direito de adquirir um bem através do exercício de sua posse, seja ele móvel ou imóvel.

Ou seja, sempre que uma pessoa exercer a posse de seu bem de maneira mansa, pacífica e ininterrupta, ela poderá usucapi-lo. No entanto, lembramos que ela deve respeitar os requisitos legais.

Para adquirir a propriedade do bem, é necessária uma ação de usucapião, cuja entrada pode ocorrer pela via judicial ou extrajudicial.

Além disso, todos os processos desse tipo devem ser acompanhados por um advogado especializado, devido à complexidade do tema.

E Usucapião Extrajudicial, o que é?

A ação de usucapião, normalmente, ocorre na justiça. No entanto, desde 2016, com a publicação do novo Código de Processo Civil, não é mais obrigatório realizar a usucapião na justiça.

Portanto, desde aquele ano, existe a possibilidade da ação de usucapião ocorrer no cartório. Assim, a usucapião extrajudicial é a ação de usucapião que acontece por essa via cartorária.

Além de facilitar os trâmites desse processo, essa possibilidade extrajudicial reduz muito o tempo de espera pela resolução do usucapião.

Como funciona a usucapião extrajudicial?

A usucapião extrajudicial é uma ação que ocorre no cartório. No entanto, antes dos atos no Cartório de Registro de Imóveis, faz-se necessário lavrar a Ata Notarial, que acontece no Tabelionato de Notas.

Assim, para que você entenda melhor como funciona esse processo, vamos explicar cada passo dele a seguir!

Para iniciar a ação, é necessário que o interessado se dirija ao cartório da comarca na qual o bem a ser usucapido se localiza. Além disso, é preciso que a pessoa esteja acompanhada de um advogado especializado.

Desse modo, esse profissional apresentará uma petição inicial que contém provas de uso prolongado do seu bem.

Uma série de documentos, como a ata notarial e a planta do imóvel, devem acompanhar esse requerimento. Além disso, você deve assiná-lo também, para comprovar aceitação com a usucapião. No entanto, caso você não se manifeste, seu silêncio será interpretado como concordância com o pedido.

Em seguida, o oficial de registro fará a pré notação no livro de protocolo e, caso falte algum documento, será entregue uma nota devolutiva ao requerente, na qual constará a solicitação dos documentos ausentes.

Além disso, caso algum interessado no processo não tenha assinado a planta do imóvel, ele deverá ser notificado, tendo um prazo de quinze dias para que se manifeste.

Ademais, é preciso lembrar que a Fazenda Pública também deverá ser notificada, para certificar de que não se trata de imóvel impossível de ser usucapido.

Por fim, também será publicado um edital para que todos saibam do processo e que, dentro de trinta dias, possam impugná-lo. Após esses passos, o pedido de usucapião pode ser ou não deferido.

Assim, em caso de deferimento, o registrador averbará a ação de usucapião na matrícula do imóvel ou fará nova matrícula. No entanto, caso o pedido seja indeferido, ainda é possível dar continuidade ao processo através da via judicial.

Quais os documentos necessários para a usucapião extrajudicial?

A fim de dar entrada na usucapião via cartório, você precisará reunir alguns documentos. São eles:

• Ata Notarial;
• Planta e memorial descritivo;
• Certidões negativas;
• Documentos que comprovem a continuidade da posse.

Cada um deles possui uma função no processo:

• Ata Notarial

A ata notarial é um instrumento público no qual o tabelião atesta que um fato é verídico.

Assim, nesse caso, a função da ata notarial seria narrar, sem juízo de valor, os fatos que provam que você tem direito a usucapir determinando bem.

• Planta e Memorial Descritivo

A planta e o memorial descritivo, por sua vez, irão atestar a anuência de todas as partes envolvidas com o processo, uma vez que deverão ser assinadas por:

1. Um profissional legalmente habilitado;
2. Titulares registrados na matrícula do bem;
3. Os vizinhos.

• Certidões Negativas

As certidões negativas, além de atestarem que o imóvel não possui pendências, deverão comprovar a existência da posse mansa e pacífica.

• Demais documentos e comprovantes

Como é necessário o justo título, serão necessários documentos que o comprovem ou que comprovem a origem, a natureza e a continuidade da posse. Assim, será necessário apresentar comprovantes de pagamentos de impostos e taxas.

Qual o valor de uma ação de Usucapião Extrajudicial?

O valor de uma ação de usucapião extrajudicial pode variar conforme diferentes fatores, incluindo o local, a natureza do imóvel, os honorários do advogado, despesas cartoriais e custos administrativos.

Na usucapião extrajudicial, o processo é realizado em cartório, o que pode reduzir os custos em comparação a um processo judicial. No entanto, há despesas cartoriais envolvidas, como taxas de registros, emolumentos, honorários do cartório, custos para levantamento de certidões, entre outros.

Além disso, é importante que, mesmo em um processo extrajudicial, é obrigatória a presença de um advogado para orientação e preparação da documentação necessária.

O que é necessário para usucapir um bem?

Existem várias modalidades de usucapião, no entanto, todas elas seguem alguns pré-requisitos comuns. Por exemplo:

• Não haver oposição quanto à posse, ou seja,  o proprietário nunca se opôs ao fato de alguém utilizar o bem como se dono fosse;
• A posse deve ser mansa e pacífica, ou seja, sem uso de violência;
• A posse deve ser contínua e ininterrupta;
• O bem não pode ser público ou estar sob circunstância que o impeça de ser usucapido.

Além disso, em algumas modalidades desse processo, é necessário, como já mencionado, o justo título e a boa fé para dar entrada na ação.

Quando é possível optar pela via extrajudicial?

Caso o interessado atenda a todos os requisitos para usucapir um bem, será possível recorrer à via extrajudicial sempre que não houver litígio, ou seja, discordância quanto ao processo. E, como já sinalizamos, desde que haja boa-fé e justo título.

No entanto, o justo título pode ser substituído por qualquer documento que demonstre a origem, natureza e continuidade da posse, sendo capaz de comprovar o preenchimento dos requisitos da aquisição originária (usucapião) para o tabelião quando da realização da Ata Notarial.

O tempo que um processo de usucapião extrajudicial leva, pode variar de acordo com diversos fatores. A legislação local, a documentação necessária, o horário de atendimento do cartório e a complexidade do caso são elementos que influenciam nisso.

Para obter uma estimativa mais precisa sobre o tempo que um processo de usucapião extrajudicial pode levar em uma situação específica, é recomendável consultar um advogado especialista em Direito Civil e/ou Imobiliário.

Quais as vantagens em realizar de forma extrajudicial?

Quando o processo ocorre pela via extrajudicial, naturalmente, ele será mais rápido, uma vez que a demanda dos cartórios é muito menor que a da Justiça Comum. Além disso, como há anuência das partes, muitas discussões são evitadas.

Por fim, outra grande vantagem dessa via seria a redução de gastos, já que processos judiciais costumam ser mais caros que processos extrajudiciais.

Quanto tempo demora um processo de usucapião extrajudicial?

O tempo que um processo de usucapião extrajudicial leva pode variar de acordo com diversos fatores, incluindo a legislação local, a documentação necessária, o horário de atendimento do cartório e a complexidade do caso em questão.

No entanto, em comparação ao processo de usucapião judicial, a modalidade extrajudicial geralmente é mais célere. Em alguns casos, esse procedimento pode ser concluído em cerca de 120 dias, mas alguns podem levar mais tempo, variando de seis meses a mais de um ano, dependendo de diferentes circunstâncias.

A rapidez do processo pode depender de fatores como:

• Documentação completa: a apresentação de toda a documentação exigida, de forma correta e completa, pode agilizar o processo.
• Análise e avaliação pelo cartório: o tempo que o cartório leva para analisar e processar a documentação pode variar de acordo com a carga de trabalho e procedimentos internos do cartório.
• Prazos legais: em alguns casos, pode haver prazos legais, estabelecidos por lei, para etapas do processo e que podem afetar a duração total.
• Eventuais contestações ou impugnações: se houver contestações por terceiros ou imprecisões nos documentos apresentados, pode haver atraso no processo.

Para obter uma estimativa mais precisa sobre o tempo que um processo de usucapião extrajudicial pode levar em uma situação específica, é recomendável consultar um advogado especializado em Direito Civil e/ou Imobiliário.

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Artigo de caráter meramente informativo e escrito pelo escritório Valença, Lopes e Vasconcelos Advocacia Cível e Criminal